El pasado 24 de abril, se presentó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (Congreso de los Diputados) el Proyecto de Ley de vivienda, el cual incluye el informe de la ponencia y diversas enmiendas transaccionales.
A la espera de la votación en el Senado y su proceso legislativo (se espera su aprobación final a finales de este mes de mayo y su publicación en el BOE), la nueva legislación introduce medidas como el control de los alquileres en áreas declaradas como tensionadas, la implementación de un nuevo índice de referencia para la actualización de las rentas y la reducción del concepto de «gran tenedor» a aquellos propietarios con un máximo de cinco pisos en estas zonas con precios limitados.
Además, la nueva Ley de vivienda regulará temas como los desahucios, las ayudas para acceder a una vivienda, la ocupación de viviendas desocupadas y la limitación de los precios de alquiler, entre otros aspectos. A continuación, se presentan las principales novedades que incorpora la nueva Ley de Vivienda, aunque cabe destacar que podría sufrir modificaciones durante el resto de su proceso legislativo.
- Límite al precio del alquiler
La ley establecerá un límite al precio del alquiler, que determinará el máximo al que los propietarios podrán ajustar la renta de los inquilinos. A partir del próximo año, este límite se elevará al 3%, y a partir de 2025 se implementará un nuevo índice que solo afectará a las áreas de alta demanda. Esta regulación aplicará tanto a las viviendas de grandes tenedores como a las de pequeños propietarios, y se aplicará tanto a contratos existentes como a nuevos contratos. Los límites se determinarán según el tipo de contrato y propiedad. Para los pequeños propietarios, se regularán mediante la indexación a la renta anterior, mientras que para los grandes tenedores se utilizará el índice de contención de precios.
- Gran tenedor
Se introduce una modificación en la definición de gran propietario, que afectará tanto a individuos como a entidades legales. La ley permite a las comunidades autónomas reducir de 10 a 5 el número de viviendas que un propietario debe poseer en una zona con alta demanda para ser considerado gran tenedor. Cuando alquilen propiedades en estas áreas, se les aplicará un índice de contención de precios.
- El fin del IPC
Tradicionalmente, los ajustes en los alquileres solían basarse en el IPC medio. Sin embargo, debido a la volatilidad que ha experimentado en los últimos años, se ha tomado la decisión de cambiar el índice de referencia para evitar aumentos descontrolados. Por lo tanto, se está desarrollando un nuevo índice más estable que entrará en vigencia en 2025.
- Zona tensionada
Se reducen los requisitos para que los gobiernos regionales y locales consideren una zona bajo presión. Ahora, según el nuevo texto, la declaración se podrá realizar cuando se cumpla sólo una de las dos condiciones establecidas por la ley: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media (un requisito que se mantiene), o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaración de una zona bajo presión corresponderá a la comunidad autónoma o al municipio y se revisará cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado. Además, se llevará a cabo por zonas equivalentes a los distritos censales.
- Desahucios
La ley presenta mejoras en la regulación de los desahucios y refuerza la protección de las familias vulnerables. Se establecerá un sistema de arbitraje para promover acuerdos entre propietarios e inquilinos. En caso de falta de consenso, se dará tiempo suficiente para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones de vivienda. Las autoridades deberán garantizar un realojo adecuado y acceso a una vivienda digna, considerando la vulnerabilidad social y económica, así como las circunstancias personales y familiares. Se prohíben los desahucios sin fecha y hora determinadas y se añaden nuevas prórrogas en los procesos de desalojo, que podrán extenderlos por más de dos años. Además, las comunidades autónomas podrán implementar mecanismos de mediación y proporcionar alternativas habitacionales.
- Reserva de suelo
Se incrementa el porcentaje de reserva de suelo para vivienda protegida en las siguientes categorías: en suelo urbanizable, que incluye actuaciones de nueva urbanización, el porcentaje aumenta del 30% al 40%; mientras que en suelo urbano no consolidado, que abarca actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el porcentaje se eleva del 10% al 20%.
- Recargo por viviendas vacías
Se autoriza a los ayuntamientos a aplicar un incremento en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas viviendas que permanezcan desocupadas durante más de dos años. Este recargo será de al menos el 50% y podrá alcanzar hasta un máximo del 150%, dependiendo del tiempo de desocupación y del número de viviendas vacías pertenecientes al mismo propietario. El propósito es fomentar una mayor utilización del parque residencial y optimizar su aprovechamiento. Además, se establece que las comunidades autónomas deberán informar al Ministerio de Transportes sobre la cantidad de viviendas desocupadas en su territorio.
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