La Hacienda Foral de Bizkaia ha aprobado una revisión fiscal que introduce cambios relevantes en la tributación del alquiler de inmuebles. Estas modificaciones afectan directamente a la declaración de la renta del ejercicio 2025 —que se presentará en los próximos meses— y condicionan la planificación fiscal de 2026.
El nuevo marco normativo persigue un objetivo claro: incentivar el alquiler de vivienda habitual y desincentivar el uso turístico o de temporada. Analizamos cómo impacta tanto en propietarios como en inquilinos.
Novedades en el IRPF para el propietario (arrendador)
El rendimiento del capital inmobiliario cambia de forma significativa a partir del 1 de enero de 2025.
Alquiler de vivienda habitual
La medida más relevante es el incremento de la bonificación general sobre los ingresos brutos, que pasa del 20% al 30%. Esto supone una mejora directa en la rentabilidad fiscal del alquiler destinado a necesidad permanente de vivienda.
Además, se introduce una bonificación reforzada del 70% para viviendas integradas en programas públicos de intermediación como Bizigune o situadas en zonas tensionadas con limitación de rentas.
En materia de gastos deducibles, se amplía el catálogo incorporando las primas de seguros de impago, con un límite anual de 300 euros. Se mantienen los intereses de préstamos para adquisición o mejora.
Estos rendimientos continúan integrándose en la base del ahorro, lo que implica tipos impositivos más reducidos frente a la base general.
Alquiler turístico o de temporada
El tratamiento fiscal cambia de forma sustancial.
Los rendimientos pasan a integrarse en la base imponible general, tributando al tipo progresivo correspondiente (como los salarios). En la práctica, esto suele implicar una mayor carga fiscal.
Además, se limita la deducibilidad de gastos: solo se mantiene la bonificación del 20% y la deducción de intereses, eliminándose el resto de gastos habituales cuando no exista actividad económica formal.
El mensaje normativo es claro: se favorece el alquiler estable frente al uso turístico.
Novedades en el IRPF para el inquilino (arrendatario)
Las deducciones en cuota mejoran para determinados colectivos, aunque se introduce un límite de renta a partir de 2026.
La deducción general se mantiene en el 20% de las cantidades satisfechas, con un límite de 1.600 euros anuales.
La deducción incrementada asciende al 35%, con un límite de 2.800 euros anuales, y amplía el colectivo beneficiario. Se aplica a menores de 36 años (antes 30), familias numerosas, monoparentales, personas con discapacidad superior al 65% o dependencia, víctimas de violencia doméstica o de género y supuestos de custodia por violencia de género.
Una novedad relevante es el arrastre por falta de cuota: si la deducción supera el impuesto a pagar, el exceso no se pierde y puede aplicarse en los cinco ejercicios siguientes.
A partir de 2026 se introduce un límite de renta. Los contribuyentes cuya base liquidable general y del ahorro (sin computar sistemas de previsión social) supere los 68.000 euros no podrán aplicar la deducción en contratos firmados o prorrogados desde el 1 de enero de 2026.
Además, entre 2025 y 2029, quienes no estén obligados a declarar pero tengan derecho a la deducción podrán solicitar el reembolso automático de las cantidades no aplicadas.
Nuevas deducciones para el arrendador (2025-2026)
Se incorporan incentivos adicionales vinculados a la mejora del parque de vivienda en alquiler habitual.
Por rehabilitación de vivienda destinada al alquiler habitual, se establece una deducción del 18% con un límite anual de 3.000 euros.
Por obras de eficiencia energética o integración de energías renovables, se fija una deducción del 15%, también con límite de 3.000 euros anuales.
Ambas deducciones no son aplicables a viviendas turísticas o de temporada y permiten arrastre durante cinco ejercicios en caso de insuficiencia de cuota.
La reforma configura un escenario fiscal claramente orientado a fomentar el alquiler de vivienda habitual, reforzando incentivos para propietarios que apuesten por este modelo y limitando ventajas en el alquiler turístico.
Al mismo tiempo, introduce mecanismos de protección y ampliación de deducciones para determinados colectivos arrendatarios, aunque con límites de renta a partir de 2026.
La planificación fiscal cobra ahora más importancia que nunca. Antes de firmar un contrato, prorrogarlo o realizar inversiones en una vivienda arrendada, conviene analizar el impacto en IRPF con el nuevo marco normativo.
Para un análisis personalizado, puede contactar con nuestro Departamento de Renta.