errores más habituales en propietarios y empresas.
Con carácter general:
- El alquiler de locales, oficinas, naves o garajes independientes está sujeto a IVA (21%).
- El alquiler de vivienda habitual está exento, siempre que su destino sea exclusivamente residencial.
Sin embargo, esta exención desaparece cuando el inmueble no se utiliza únicamente como vivienda (por ejemplo, usos mixtos o profesionales).
El problema real: pagar IVA sin haber cobrado
En los arrendamientos sujetos a IVA, el impuesto se devenga aunque no se haya cobrado la renta.
Esto significa que, mientras el contrato siga vigente, el arrendador:
- Debe emitir (si corresponde) la factura
- Debe declarar el IVA
- Y debe ingresarlo en Hacienda
➡︎ Aunque el inquilino no haya pagado.
Este es uno de los mayores riesgos financieros: adelantar un impuesto sobre ingresos que no se han percibido.
¿Se puede recuperar el IVA de un impago?
Sí, pero no de forma automática.
Para poder recuperar el IVA:
- El crédito debe considerarse incobrable
- Deben cumplirse plazos y requisitos formales
- Es necesario realizar una modificación de la base imponible
Si no se hace correctamente, ese IVA se pierde.
Facturación y TicketBAI: no siempre obligatorio
No todos los arrendamientos obligan a emitir factura.
En general, sí existe obligación cuando el destinatario es:
- Un empresario o profesional
- Una sociedad
- Una Administración Pública
- O un particular que la solicita por motivos fiscales
En Bizkaia, además:
- Si el arrendador es persona física o comunidad de bienes
- Y el alquiler no constituye actividad económica en IRPF
➡︎ No existe, con carácter general, obligación de emitir facturas con TicketBAI.