En 2026 entran en vigor varios cambios importantes en el tratamiento fiscal de la vivienda en Bizkaia, derivados de la Norma Foral 2/2025 y de los desarrollos normativos que la acompañan. Estas modificaciones afectan directamente a contribuyentes que compran, venden, alquilan o rehabilitan vivienda habitual y a quienes esperan aplicar deducciones o exenciones en el IRPF.
A continuación, presentamos un resumen claro y práctico de las novedades más relevantes, especialmente orientado a PYMES, autónomos y contribuyentes particulares del Territorio Histórico de Bizkaia.
Reinversión en vivienda habitual: nuevo requisito de justificación desde 2026
Desde el 1 de enero de 2026, la exención por reinversión en vivienda habitual deja de ser automática.
Ya no bastará con vender la vivienda habitual y reinvertir el importe en otra dentro de los dos años: será necesario acreditar una causa justificada que motive el cambio. Esta modificación se recoge dentro de la reforma aprobada en la Norma Foral 2/2025 y ha sido ampliamente analizada en 2025.
Causas justificadas admitidas
La normativa recoge supuestos como:
- inadecuación de la vivienda a necesidades familiares,
- traslado laboral,
- matrimonio o separación,
- atención a dependientes,
- circunstancias económicas que impidan mantener la vivienda anterior.
¿Qué implica esto?
La reinversión deberá documentarse adecuadamente mediante justificantes de la causa. Sin esta acreditación, la ganancia por transmisión de vivienda habitual tributará.
Deducciones en la compra de vivienda habitual: continúan, pero con mejoras para colectivos protegidos
El sistema de deducciones por adquisición de vivienda habitual se mantiene en Bizkaia, con diferencias relevantes para jóvenes y familias con necesidades especiales. Según la información pública de la Diputación Foral:
- La deducción general es del 18% sobre cantidades invertidas, incluyendo intereses y gastos.
- Los colectivos protegidos (menores de 36 años, familias numerosas, discapacidad, unidades monoparentales, víctimas de violencia de género) pueden aplicar una deducción del 23%, con un límite anual superior.
Límites máximos
- Deducción anual general: 1.530 €.
- Deducción anual para colectivos protegidos: 1.955 €.
- Límite total acumulado: 36.000 €.
Cambios en deducciones por alquiler de vivienda habitual
La NF 2/2025 también refuerza las deducciones para inquilinos, especialmente jóvenes y familias en situación de vulnerabilidad. Desde 2025 y plenamente aplicables en 2026, estas son las principales modificaciones:
- La deducción puede llegar al 35% para colectivos prioritarios.
- En ciertos supuestos, podrá obtenerse devolución aunque no exista obligación de presentar la declaración.
ATENCIÓN al nuevo límite: 68.000 €
Desde 2026, si la base liquidable del contribuyente supera 68.000 €, no podrá aplicarse la deducción en contratos firmados o prorrogados en 2026 en adelante.
Vivienda y jóvenes menores de 36 años: beneficios reforzados
Bizkaia impulsa medidas para facilitar el acceso a vivienda de los menores de 36 años:
- Deducción del 23% con límite anual ampliado.
- Posibilidad de aplicar la deducción íntegra desde el primer año.
- Si no se agota la deducción en un ejercicio, se podrá aplicar en los 5 ejercicios siguientes (si se mantiene el requisito de edad).
En cuanto a la cuenta vivienda, el plazo aumenta a 10 años para menores de 36.
Cambios relevantes en arrendamientos: bonificaciones y restricciones
Además, la reforma fiscal para vivienda aprobada en 2025 incorpora, con efectos en 2026, bonificaciones específicas para arrendadores:
- Alquiler habitual → bonificación del 30%.
- Alquiler vía Bizigune u otros programas públicos → bonificación del 70%.
- Alquiler en zonas tensionadas → bonificación del 70% + deducciones.
- Viviendas turísticas o de temporada → solo bonificación del 20% y tributación en base general.
2026 trae un IRPF-vivienda más exigente… pero también más protector para jóvenes y familias. Las modificaciones introducidas por la Norma Foral 2/2025 configuran un sistema que:
- refuerza el control administrativo (especialmente en reinversiones),
- limita deducciones para rentas altas,
- amplía beneficios para menores de 36 años, familias numerosas y discapacidad,
- y mejora la tributación en rehabilitación y alquiler.
Planificar correctamente estas operaciones será clave para evitar sorpresas y maximizar beneficios fiscales.
En Ercilla Asesores, podemos revisar tu caso, simular el impacto fiscal y ayudarte a documentar adecuadamente reinversiones, deducciones y arrendamientos conforme a la normativa foral vigente.